Faut-il vendre son appart pour investir ? Et comment doser le risque ?

Salut,

Aujourd’hui, 2 questions seulement (mais longues) d’élèves qui t’aideront à affiner ta stratégie, surtout si tu :

1. Hésites à vendre un bien locatif pour passer à la vitesse supérieure,
   2. Tu veux comprendre comment doser le risque dans ton portefeuille.

Comme toujours, les réponses sont simples, directes, concrètes.

On est parti 👇

1. Vendre un appart pour investir en DCA¹ ? 🏠

Céline m’a écrit :

“Bonsoir Jody,

J’ai commencé la formation, mais je n’ai pas énormément de marge financière pour investir en ce moment.

J’ai un appartement locatif (valeur 35 000 €) qui me rapporte 1 500 € nets par an.

Je pensais le vendre, car des travaux de mise aux normes écologiques vont bientôt être nécessaires.

Je me demandais si ce serait pertinent de le vendre pour investir plutôt en DCA.

Pourrais-tu me donner ton avis ?”

Bonjour Céline,

Pour répondre à ta question concernant un appartement qui génère un cashflow positif, je préfère toujours m’assurer que ce cashflow reste réellement positif une fois toutes les charges prises en compte. Beaucoup d’investisseurs l’oublient, mais dans l’immobilier il faut intégrer les charges, le remboursement du crédit et les impôts.

Dans ton cas, si tu dois engager des travaux importants pour répondre aux nouvelles normes, il faut d’abord calculer précisément l’impact de ces frais sur ton résultat net et donc sur le rendement du bien. Par exemple, si ces travaux réduisent ton cashflow annuel de 300 euros, tu te retrouverais avec environ 100 euros par mois, soit 1 200 euros par an. C’est ensuite qu’il faut regarder si le prêt est encore en cours ou non. S’il est en cours, il faut examiner le taux d’intérêt et la valorisation potentielle à la revente.

Il faut aussi te demander si ce bien te demande du temps, de l’énergie ou des contraintes de gestion. Beaucoup ne prennent pas suffisamment en compte cette dimension.

Toutes ces variables doivent être mises dans la balance pour décider si tu gardes ou si tu vends.

Dans le cas d’une vente, si tu as un prêt encore en cours mais léger, avec les anciens taux d’intérêt très bas, il peut parfois être intéressant de laisser courir le prêt et d’investir l’argent récupéré pour générer plus que les intérêts que tu payes.

Si le prêt est entièrement remboursé et que le bien te demande beaucoup de temps et d’énergie, il faut vraiment se demander si cela vaut la peine pour 100 euros par mois. À cela s’ajoute aussi la localisation du bien. Est-il dans une zone en développement ou non ?

J’aurais aimé te donner une réponse tranchée, mais il manque plusieurs éléments pour ça. On est dans une situation particulière, avec des arguments dans un sens comme dans l’autre. L’essentiel est de tout poser sur la table pour déterminer si le bien est réellement rentable ou non.

2. ETF Monde ou portefeuille stable ?

Astrid m’a écrit :

“Bonjour Jody !

Si je comprends bien ta dernière newsletter, il vaut mieux commencer par un investissement stable sur le long terme. Puis, une fois que les intérêts composés ont fait leur travail, utiliser une partie des gains pour prendre davantage de risques.

Est-ce que j’ai bien saisi la stratégie ?”

Bonjour Astrid,

Le niveau de volatilité de ton portefeuille dépend vraiment de ta tolérance au risque et de ton horizon de temps.

Si tu pars sur un investissement de 10 ans, avec un petit chiffre d’affaires et peu de capital de départ, tu as tout intérêt, si tu sais gérer tes émotions, à choisir quelque chose d’agressif pour accumuler plus vite et te rapprocher de ta liberté financière.

Ensuite, une fois ce capital atteint, tu peux basculer vers quelque chose de plus stable.

En revanche, si tu ne sais pas encore bien gérer tes émotions, avoir un portefeuille stable est essentiel.

Un point important que je rappelle souvent, et sur lequel mon équipe insiste aussi auprès des élèves, c’est le danger de vouloir courir plusieurs lièvres à la fois.

Créer en même temps un portefeuille stable et un portefeuille agressif est une erreur, sauf lorsque tu as déjà atteint le capital nécessaire à ta liberté financière, car tu sais que ta rente va tomber. Dans ce cas, tu peux te permettre de prendre davantage de risques sur une partie seulement de ton portefeuille.

Pendant la phase d’accumulation, il est crucial que ton portefeuille soit aligné avec tes émotions, car le principal risque, c’est toi et ta gestion émotionnelle.

Tu peux très bien conserver la majorité de ton portefeuille en stable et allouer une petite partie à une stratégie plus risquée et plus active comme des ICO ou des IPO pour essayer de générer du cash et faire grossir ensuite la partie stable.

Si tu procèdes ainsi, fais attention à bien doser cette portion risquée. Chercher plus de rendement signifie aussi accepter que cette part puisse potentiellement tomber à zéro. Il faut donc investir uniquement une somme dont tu acceptes totalement la perte. C’est comparable à l’investissement dans une entreprise unique qui peut faire faillite, alors qu’un ETF serait automatiquement rééquilibré.

Définis donc clairement ton objectif, ta tolérance à la volatilité, et adapte ton portefeuille en conséquence.

Et toi, tu veux que je réponde à ta question la semaine prochaine ?

Chaque samedi, je sélectionne les meilleures.

À lundi !

Jody Cavalie

Lexique :

1. DCA (Dollar Cost Averaging) : investir une somme fixe régulièrement (ex. 300€/mois), peu importe le cours du marché.
   
   
2. Cashflow : ce qui reste sur ton compte une fois toutes les dépenses payées (loyer – charges – impôts – crédit).
   
   
3. ICO (Initial Coin Offering) : levée de fonds en crypto. Risqué mais parfois très rentable.
   
   
4. IPO (Initial Public Offering) : introduction en Bourse d’une entreprise. Peut exploser… ou s’écrouler.
   
   
5. Compounding : effet boule de neige des intérêts composés sur le long terme.