Vendre ou garder ? ETF ou DCA ? Immobilier locatif ou liberté financière ?

Salut,

Comme chaque samedi, on se retrouve pour le #ASKJODY 😎

Cette semaine, on parle décisions concrètes :

Mourad hésite à vendre un appartement pour retrouver de l’élan
2. Kristel se demande si garder sa villa a encore du sens
3. Michel veut optimiser un investissement de 10 000 €
Et toi, tu apprendras à faire les bons arbitrages sans perdre de vue ton objectif ?

C’est parti 👇

Vendre un appart pour retrouver de l’oxygène ?

Mourad m’a écrit :

« Hello Jody,

J’ai acheté un appartement en 2010, qui a été ma résidence principale jusqu’en 2023. Depuis 2 ans, je l’ai mis en location. Le bien est encore financé par un crédit (il reste environ 48 000 € à rembourser) et me génère un cash-flow modeste d’environ 200 € par mois.

Aujourd’hui, je me sens bloqué :
– mon taux d’endettement est bien au-dessus des 35 %,
– je ne suis plus finançable,
– et je ne peux pas investir sereinement.

Je réfléchis donc à le vendre.

La vente me permettrait de :
– solder mon crédit,
– me dégager 20 000 € d’épargne de sécurité accessible,
– et surtout récupérer environ 130 000 € à réallouer pour :

constituer un apport pour une nouvelle résidence principale,

investir dans des ETF¹,

et potentiellement acheter un immeuble de rapport plus rentable.

D’après toi, est-ce une stratégie pertinente dans ma situation ?

Merci d’avance pour ton retour !

Mourad”

Bonjour Mourad,

Oui, la stratégie que tu envisages me paraît pertinente, surtout si tu te sens bloqué actuellement et que tu n’as pas d’épargne de sécurité suffisante. Avoir un capital accessible et bien réparti peut vraiment changer la donne.

Quelques éléments à bien prendre en compte :

– Fiscalité : attention, comme ton bien n’est plus ta résidence principale depuis plus de deux ans, tu ne bénéficies plus de l’exonération classique sur la plus-value. Il faudra donc bien estimer le montant de l’imposition à la revente.

– Objectif final : si tu veux te libérer de ta contrainte d’endettement et redevenir finançable, la vente peut t’offrir un vrai levier. Non seulement tu soldes ton crédit, mais tu récupères aussi une capacité d’épargne importante :
– Environ 20 000 € de sécurité financière
– Environ 130 000 € à utiliser comme apport pour ta future résidence principale ou pour investir (ETF¹ ou immobilier locatif rentable)

– Effet accélérateur : disposer d’un capital conséquent te permet de « gagner du temps » dans la construction des intérêts composés. C’est souvent ce qui fait la différence pour atteindre plus rapidement certains paliers.

– Alternative à considérer : tu mentionnes un cash-flow positif de 200 € par mois. Si tu possèdes d’autres biens, ce bien pourrait aussi te servir de garantie ou de levier pour emprunter, à condition que ton profil bancaire te le permette.

Enfin, pour ce qui est de l’achat d’une résidence principale, je fais partie de ceux qui considèrent qu’il s’agit souvent plus d’un passif que d’un actif. C’est pourquoi, dans beaucoup de cas, il est plus intéressant de commencer par un bien locatif rentable, qui génère un excédent de trésorerie, avant de se tourner vers l’achat de sa résidence.

Mais tout cela dépend bien sûr de ton profil, de ta tolérance au risque et de tes projets de vie. L’essentiel, c’est de clarifier où tu veux aller pour que ton argent travaille dans le bon sens.

Vendre une villa qui ne rapporte rien ?

Kristel m’a écrit :

« Bonjour Jody,

Je possède une villa en France, entièrement rénovée, actuellement financée par un crédit hypothécaire sur 24 ans, au taux de 4 % (encours restant : 250 000 €).

Nous vivons désormais en Espagne, et ce bien ne nous rapporte rien. Au contraire, il me coûte environ 150 € par mois.
Nous avions choisi de le conserver comme pied-à-terre au départ, mais aujourd’hui nous nous interrogeons.

Le bien est estimé à 350 000 €.
Si nous le vendons, il nous resterait environ 55 000 € nets à réinvestir dans notre portefeuille.

D’un côté, nous n’aimons pas l’idée de conserver un bien qui ne rapporte rien.
De l’autre, nous nous disons que s’il s’autofinance presque déjà aujourd’hui, sa valeur pourrait continuer à augmenter dans les années à venir.

Qu’en penses-tu ? Est-il plus judicieux de vendre et réinvestir ou de le conserver comme actif immobilier à long terme ?

Merci pour ton éclairage,
Kristel »

Bonjour Kristel,

Un bien qui génère un cash-flow négatif représente généralement un vrai point d’attention. Il y a toutefois quelques cas où cela peut se justifier :

– Soit il s’agit d’un bien à usage personnel ou familial (résidence secondaire, projet futur, etc.)
– Soit le bien est situé dans une zone avec un fort potentiel de valorisation à court ou moyen terme (nouveaux transports, projets urbains, développement économique), et tu as des raisons solides de penser que sa valeur va fortement augmenter.

Par exemple, Alexandre, l’un des coachs de mon équipe, m’avait parlé d’un cas à Lyon, où l’annonce d’une nouvelle ligne de tramway a entraîné un doublement, voire un triplement, de la valeur de certains biens en quelques années. Dans ce cas, supporter un cash-flow négatif pendant un temps peut être une stratégie gagnante.

Mais dans la majorité des cas, s’il n’y a pas d’avantage fiscal ou de valorisation attendue à court terme, garder un bien qui te coûte chaque mois n’est pas optimal.

Tu évoques la possibilité de vendre et de récupérer 55 000 €.
Investis à 10 % par an sur 10 ans (ce qui est atteignable avec une stratégie ETF¹ stable), cela représenterait environ 142 000 € de valeur de portefeuille à terme, soit 87 000 € d’intérêts composés générés.

Autrement dit :
– Est-ce que garder ce bien, qui te coûte 150 € par mois, te rapportera plus que 87 000 € sur les 10 prochaines années ?
– Prends-tu en compte tous les frais associés ? (taxe foncière, impôts, assurance, entretien, vacance locative, etc.)

Beaucoup d’investisseurs ne considèrent que la différence loyer – crédit, et oublient le reste. Or, pour prendre une bonne décision, il faut bien intégrer tous ces paramètres.

Pose-toi la question suivante : à horizon 10 ans, qu’est-ce qui te met le plus en sécurité, te rapporte le plus, et te libère le plus de contraintes ? La réponse t’apparaîtra sûrement plus clairement.

Mieux vaut investir d’un coup… ou en DCA² ?

Michel m’a demandé :

« Bonjour Jody,

Selon toi, quelle stratégie est la plus pertinente :

Investir 10 000 euros sur un ETF S&P 500 en trois fois (par exemple 3 000 euros par mois pendant trois mois),
ou

Mettre en place un DCA² mensuel de 300 euros pendant trois ans ?

L’investissement se ferait dans le cadre d’un PEA³ en France.

Merci pour ta réponse,
Michel »

Bonjour Michel,

Très simplement, je te recommande la première option : investir les 10 000 € progressivement sur quelques mois, idéalement en les lissant sur 4 à 5 mois, en fonction de la configuration du marché.

Pourquoi ne pas lisser sur 2 ou 3 ans ?
Parce qu’en réalité, l’argent que tu laisses “dormir” en attendant de l’investir se fait grignoter par l’inflation. Résultat : tu perds en pouvoir d’achat. C’est justement pour limiter cet effet qu’on choisit généralement de lisser son investissement sur une période courte (quelques mois à un an maximum).

Un autre point important :
Si, au cours de cette période, le marché subit une forte baisse (crack), il ne faut pas hésiter à investir immédiatement. Il serait contre-productif d’attendre “encore quelques mois” si une opportunité se présente.

C’est pour cela que lisser sur 4 à 5 mois peut être une bonne stratégie avec 10 000 € : cela permet d’entrer progressivement, tout en restant suffisamment agile si une correction de marché se produit.

Et toi, tu veux que je réponde à ta question la semaine prochaine ?

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Je sélectionne les meilleures chaque samedi.

À lundi,

Jody Cavalie.

📌 Lexique

ETF (Exchange Traded Fund) : fonds indiciel côté en Bourse, qui permet d’investir dans des dizaines d’entreprises ou d’obligations en une seule ligne.
2. DCA (Dollar Cost Averaging) : stratégie d’investissement consistant à placer une somme fixe à intervalles réguliers, pour lisser le prix d’achat dans le temps.
3. PEA (Plan d’Épargne en Actions) : enveloppe fiscale française permettant d’investir en actions européennes, avec une fiscalité avantageuse après 5 ans.